本日は私たちの土地探し、土地の探し方で気にすべきポイントを私たちの経験を踏まえご紹介させていただきます。
最終的に私たちは、北道路で変形地、準防火地域という家づくりの難しい土地に決めましたが、大満足しています。
私たちの経験をもとに、一般的な土地選びのポイントだけでなく、自分たちが感じた気を付けるべきポイントも併せてご紹介します！
1.土地探し、何から始める？
1)条件の洗い出し
土地探しの大事なところは、家族でまず重視したいポイントを洗い出してみましょう！
とはいえ、どんなポイントかなんて、想像できないですよね。
私たちは最初、大きさ、価格、日当たり、あとは・・・という状況でした。
そこで、まずは土地探しのポイントを並べてみました。
ポイント
- 大きさ
- 土地の価格
- 立地(周辺環境)
- 接道の方角
- 道路幅
- 分譲地orその他宅地
- 整形地or非整形地(変形地)
- 法令規制
- 災害への強さ
それでは、それぞれ詳しく説明いたします。
(1)大きさ
土地といえば、何よりも大きさが大切ですよね。
土地の広さは一般的に車何台分の駐車スペースが欲しいか、何坪の家(何階建て)か、庭の有無が決まるとおおよその必要土地面積がわかります。
平屋か2階建てか、3階建てか、総2階かどうかなどで、建物の面積が決まります。
駐車スペースは土地の形、接道状況によりますが、だいたい1台4坪ほどを考えておくとよいでしょう。
最後に庭は人それぞれですが、坪数指定でもいいですし、余ったら作るなどでもいいと思います。
これらをもとに土地面積を把握して土地探しをしてください。
※上記の土地面積はあくまで上記の条件で最低これだけいるという状況です。室外機やエコキュート、玄関ポーチや擁壁などで土地を最大限に使えるわけではありません。
また、北側車線規制の回避で建物をある方向に寄せて建てたい、隣との距離を開けて日当たりを確保したいなどがあると更に大きな土地が必要になります。
(2)土地の価格
皆さんにそれぞれ予算があるので、土地の価格は大事なポイントですよね。
都心部かで坪当たりの地価が
これはハウスメーカーさんと相談して、この土地なら建物以外でどれくらいの費用になるのかを教えてもらってから購入すべきだと考えています。
土地の高低差で擁壁の金額は数百万円差が出ますし、地盤が弱ければ基礎の工事に100万円前後金額がかかります。
また、都心部、主要駅の近くなどは準防火地域の場合があり、耐火仕様の窓(普通の窓よりも高価)などを使用しなくてはならなくなり、建物価格が上昇します。
これらの条件で土地自体が安くても総額が跳ね上がるので、注意が必要です。
(3)立地(周辺環境)
上記2つと合わせて、土地選びのトップ3でしょうね。
夫婦の職場との距離、子供に転校が伴うかどうか、駅からの距離はどれくらいか、駅は利便性の良い駅かなどがあげられます。
その他、周辺は新しい家が多いか、古い家が多いかなども大事な要素かもしれません。
私たちが最初に見に行った土地も非常に安くて広かったのですが、周辺は年季の入った家ばかりだったため、躊躇してしまいました。
また、嫁ペンが気にしていた部分ですが、駅からの道路に明かりがほとんどなく、女性や子供には、心配な環境だったこともマイナスポイントでした。
その他、近くに学校、スーパー、コンビニ、病院などがあるかなど絶対に必要かというとそうではありませんが、土地選びの中で気にした方がよい立地のポイントはたくさんあります。
この辺りは、土地を見るときに駅から歩いて、距離以外にも気にしてみてみるとよいでしょう。
(4)接道の方角
(1)～(4)で多くの人は土地を選ぶのではないしょうか？
かくゆう私も土地の探し始めはこの4つくらいしか意識してませんでした。
接道の方角は土地に対して、どちらの方角に道があるかで東道路、西道路、南道路、北道路があります。この方角が建物への日当たりの良さを決定します。
夏は日射角度が急なので問題ないですが、冬の日射角度は小さいので、冬に日当たりを確保するには接道の方角や土地の大きさが重要になります。
極論ですが、土地に対して建物がギリギリ収まっている場合、冬には南道路でしか1階の日射を見込めません。その上、道幅が狭ければ、冬に南側からの日射も確保できる保証はありません。
冬に日当たりを良くしたい場合は、できる限り南側の建物との距離を確保できるように家を配置する、距離を確保できるだけのスペースを確保しなければならないので、都心部や住宅密集地では、冬の日射取得は難しいと言えるでしょう。
とはいえ、あくまで上記は「日射」の取得です。北側道路でも、前が開けていれば十分に光は確保できるので、日射の取得と光量の取得は分けて考えたほうがよいでしょう。
最悪でも、光量の確保は、電気代が安価なLEDが普及してますし、その他を重視してもいいかもしれません。
ただし、冬の日射の取得が難しい場合、冬に室温を上げる方法が室内の暖房のみになり、電気代が上昇することになることをご留意ください
また、接道している方角に玄関ができることが多いため、南側に広くLDKをとりたい場合は、南接道の場合注意が必要です。
(5)道路幅
こちらに関しては、自分の運転テクニックとも相談しながら重視するかを決めましょう。
道路幅は6mが一つの基準になってきます。6mであれば、何とか対向車ともすれ違うことができるので問題ないですが、これより小さいと対向車が来た場合にバックで戻ったり、どこかに退避が必要になります。
また、6ｍある場合でも接道の形によっては、駐車が大変しづらくなり、駐車スペースを大きく取る必要が生まれます。
また、4m未満の道路の場合は、セットバックが必要で、土地の使用できる面積が小さくなるため、こちらも注意が必要です。
(6)分譲地orその他宅地
この辺りから気にする人もいれば、気にしない人もいるという項目になります。
分譲地とは、土地業者が広い土地を買い取り、その土地をいくつかの土地に分けて売り出した土地のことです。
分譲地の場合のメリットとして、水道・電気・ガスが引き込まれていることが多く、土地購入後の追加費用が少なくて済みます。
また、分譲地は周りの住民の入居が同じ時期になりやすい、年齢層が近くなりやすいなどのポイントがあります。
このポイントがメリットになるかデメリットになるかは人それぞれです。(近隣住民と問題があった場合に老後までお互い住み続ける可能性が高いなどが考えられます)
そして、分譲地は道路整備、土地開発などを行っている関係で、その他の宅地と比べ値段は高めでしょう。
(7)整形地、非整形地(変形地)
この項目について、多くの人は整形地のほうがよいと回答するでしょう。
整形地とは長方形や正方形の文字通り整った形の土地です。
非整形地は変形地ともいい、台形や、三角形、五角形、旗竿地などの土地を指します。
整形地が人気の理由は、一般的な住宅は正方形or長方形なので、整形地のほうが土地を有効活用できるからです。
逆に変形地は、土地を有効に使えなかったり、建物がいびつな形いなるというデメリットはありますが、整形地に比べ数百万安いことがメリットとなります。
なお、建物の断熱性を高めることを考えると建物は正方形の方がいいため、可能な限り建物は正方形に近づけたほうがいいでしょう。
(8)法令規制
土地にかかる法令による制限は頭に入れておいたほうがよいでしょう。
①都市計画法
多くの制限がかかるのは都市計画法です。
都市計画法
- 市街化区域、市街化調整区域：市街化調整区域は原則住宅の建築不可
- 用途規定：住宅を建てられるか、建ぺい率、容積率はどのくらいか
- 地域規定：準防火地域、防火地域、風致地区、高度地区など建築される建物に制限がかかる
この中でも、市街化区域、用途地域を意識している人は多いですが、地域規定に関しても土地購入時は確実に確認してください。
防火地域、準防火地域は建物価格の上昇、窓、ドアなどに制限があります。一条工務店の場合は延焼ラインより内にあるドアは断熱性がやや劣るファノーバになり、窓に関しては、大型FIX窓が採用できないなどの制限があります。
風致地区の場合は景観を崩さないよう、高さ制限や建物の形状、太陽光パネルに制限がかかる場合があります。
②建築基準法
こちらに関しては、2m以上の道路に接道していないといけない、一定量の採光、換気が取れないなどが定められています。
よほど整形地の分譲地で土地が広ければ無縁で済みますが、北道路変形地準防火地域で建てるクロクマはこれを読み込んで一条工務店の設計士と言い合いを続ける打合せの日々です。(いいものを作りたいだけなので、お互い楽しんでやってます笑)
(9)災害への強さ
一般的に土地で気にする災害は震災、水害の2つでしょう。さらに気にしておくとすると、雪害、風害でしょう。
これらに関しては、過去に災害があった場所以外は大きくは地価に影響を及ぼすことはないでしょう。
ただし、買主はハザードマップなどを確認し、問題がある場所ならば、避けるor価格交渉の材料にするなど活用するようにしましょう。
しっかりしたメーカーであれば、震災で家が倒壊することはないでしょうが、水浸しになる、地震で建物が歪む(もちろん気密性も保たれなくなる)などは考えて土地を買うべきでしょう。
ハザードマップを確認すれば、おおよそ震災、水害に関しては、予想を建てることができるでしょう。
また、雪害については、雪が多い地域だと太陽光パネルの搭載に制限がかかる。構造計算で不利になるなどがあげられます。
風害については、周りに何もない場所だと、風速が上がりやすいので、最悪の場合、玄関ドアを開けるとモノが飛んでくる、車のドアを開けると隣にぶつけるなど覚悟しておいてください。
2)優先順位付け
ここまでのポイントをもとに家族で話し合い条件の優先順位を決めます。
クロクマ夫妻の場合
②車2台を駐車したい
③道路幅は6m以上ほしい
④できれば日当たりがいいところがいい
②駅からの道のりが整備されている場所がいい
③周りに古い家が多くないとうれしい
④ハザードマップで問題ない場所
という感じでした。この会話には、ないですが、土地建物合わせた予算を決めていたので、そこは2人のマストでした。
皆さんも家族でよく話し合ってみてください。
2.最後に
大変申し訳ございません。、予定より大幅に長くなってしまったので、今回はスタート編として、実際の見つけ方、決め方などは次回紹介させてください。
この条件を決めるまででも、夫婦二人でなかなか衝突しました...
お互い大好きで結婚した二人でも、違う価値観を持った2人なので、各家庭でそれぞれ難しさはあると思います。
アドバイスがあるとすると、二人の関係が壊れてしまわない分には、お互い思っていることを言ったほうがいいと思います。
この後の建物の打合せはさらに重くなるので、練習として行うくらいの気持ちでいきましょう。
ただし、土地で建物の方向性をすべて決定付けてしまうことになるので、気持ちは楽に、考えることは本気で考えることをお勧めします。
土地の失敗は尾を引きます。クロクマ夫妻も考えて北道路変形地準防火地域を選びましたが、だいぶ頑張って家の打合せをする結果になりました。
これからデメリットのある土地でのいい家の建て方を紹介する記事を書いていきますが、可能な限り自分の納得のできる土地を選んで、結果それが私たちのような土地になった場合の助けになればと思います。
